Crédit d’Impôt Investissements Outremer Productifs
IMMOBILIER NEUF
Le CIOP est un crédit d’impôt qui porte notamment sur l’acquisition en VEFA ou la construction de logements neufs dans les DOM. Ce dispositif encourage l’investissement en Outremer dans le secteur de l’immobilier neuf destiné au locatif pour l’habitation principale.
Qui peut en bénéficier ?
Ce dispositif s’adresse exclusivement aux sociétés situées dans les DOM et imposées selon le régime réel à l’Impôt Société. La société doit exercer dans le département où est situé l’investissement.
Il est possible de créer une société spécifique à cet effet, comme une SCI, une SARL ou une SASU dont l’activité sera la Location de Logements (code APE : 6820A).
Quels sont les avantages du CIOP ?
Le crédit d’impôt vient en déduction de l’impôt calculé. Contrairement à une réduction, si le crédit d’impôt est supérieur au montant de l’impôt, le surplus (ou la totalité si vous n’êtes pas imposable) donne lieu à un remboursement par la Direction Générale des Finances Publiques.
Les sociétés soumises à l’I.S bénéficient également de l’amortissement du bien immobilier, en moyenne sur 30 ans, représentant une charge annuelle de 3,33%. Cette charge engendre ainsi un nouveau gain sur l’I.S.
Taux du CIOP en 2026
- 35 % pour les sociétés soumises à l’I.S.
Versement du Crédit d'impôt
Le versement du crédit d’impôt se réalise en trois étapes clés, selon l’avancement de la construction :
- 70 % lors de l’achèvement des fondations de l’immeuble, le fait générateur du crédit d’impôt
- 20 % lors de la mise hors d’eau de l’immeuble (couverture / toiture)
- 10 % lors de la livraison de l’immeuble
Conditions principales du dispositif
> La société s’engage à louer le logement nu à titre de résidence principale dans les 12 mois suivant sa date d’achèvement (DAT) ou sa date d’acquisition si elle est postérieure à l’achèvement.
> La société s’engage à louer le logement pour une période minimale de 5 ans (hors vacance locative).
> Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder les plafonds fixés par décret lors de la mise en location du logement ou de modification/renouvellement du bail.
> L’obtention d’un agrément est généralement nécessaire pour les investissements supérieurs à 1 M€.
> La société bénéficiaire du CIOP doit suivre une procédure déclarative rigoureuse garantissant ainsi l’éligibilité et le maintien des avantages fiscaux.
> La société propriétaire est tenue de déposer ses comptes annuellement sous peine de remise en cause du crédit d’impôt.
> Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Condition particulière – Plafonnement du loyer
- Plafond locatif annuel au m² (hors charges) : 211 € - BOFIP : BOI-IR-RICI-80-10-20-20 du 10 mars 2026
Condition particulière – Plafonnement des ressources des locataires
Les ressources des locataires bénéficiant d’un logement du dispositif CIOP ne doivent pas dépasser certains plafonds :
| Personne seule (x co-tit.) | 38 313 € | avec 2 pers. à charge | 79 045 € |
| Couple | 70 849 € | avec 3 pers. à charge | 84 519 € |
| avec 1 pers. à charge | 74 946 € | avec 4 pers. à charge | 89 995 € |
BOFIP : BOI-IR-RICI-80-10-20-20 du 10 mars 2026