Loi Girardin I.S. – Défiscalisation de l’Impôt Société

Investissez en 2026 dans l’immobilier neuf en Guadeloupe avec l’engagement de mettre en location le logement, et réduisez tout ou partie du bénéfice imposable de votre société.
 

Qui peut en bénéficier ?

Toutes les entreprises telles que SA, SAS, SARL ou SCI domiciliées en France et soumises à l’Impôt Société (C.A. inférieur à 20 M€) peuvent déduire de leur résultat fiscal le coût d’acquisition d’un bien immobilier dans les départements d’Outre-mer.

Comment ?

Le dispositif Girardin I.S. Immobilier est une solution de défiscalisation idéale pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés souhaitant réduire immédiatement leur imposition. Ce mécanisme est applicable dès l’année d’acquisition d’un bien neuf ou de l’achèvement des fondations (VEFA).

L’entreprise peut investir directement dans un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) situé dans les DOM, destiné à la location en tant que résidence principale. La société s’engage à louer le bien pendant au moins 5 ans, en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Une autre méthode consiste à souscrire au capital d’une société ayant pour objet la location de logements neufs en Outremer (telle qu’une société de portage). Il s’agit d’une souscription au capital : L’entreprise investit dans une société qui elle-même investit dans des biens immobiliers neufs.
Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2029, conformément à la loi de finances. Cela offre une opportunité unique aux entreprises éligibles de profiter de cette réduction d’impôt.

Quand ?

En cas de souscription, l’avantage fiscal est déclenché dès le versement des fonds au capital de la société. Les fondations doivent alors être achevées dans les 24 mois suivants la clôture de la souscription.

En cas d’acquisition directe d’un bien en VEFA, la réduction d’impôt est applicable sur le résultat de l’exercice au cours duquel les fondations sont achevées. L’achèvement des travaux doit alors intervenir dans les 24 mois suivant l’achèvement des fondations.

Si les fondations sont déjà achevées au moment de l’acquisition du bien, la réduction d’impôt est applicable sur le résultat de l’exercice au cours duquel l’acte authentique notarié est signé. L’achèvement des travaux doit alors intervenir dans les 24 mois suivant l’achèvement des fondations.

A cette réduction fiscale, s’ajoute la déduction du résultat de la société des intérêts d’emprunt et des autres charges d’acquisition.

Les sociétés soumises à l’I.S bénéficient également de l’amortissement du bien immobilier, en moyenne sur 30 ans, représentant une charge annuelle de 3,33%. Cette charge engendre ainsi un nouveau gain sur l’I.S.

Déduction du résultat imposable

Le dispositif Girardin I.S. Immobilier permet une réduction immédiate du bénéfice imposable, applicable dès l’année d’acquisition – si les fondations sont achevées – ou durant l’année l’achèvement des fondations.

Cette réduction peut atteindre 100 % du résultat imposable et générer un déficit fiscal reportable indéfiniment, ce qui en fait un outil très efficace pour optimiser la fiscalité des entreprises.

Pour les investissements réalisés en 2026, le montant déductible du résultat imposable est limité par un plafond de 3 295,00 €/m² HT – pour les sociétés assujetties à la TVA – BOFIP : BOI-IR-RICI-80-20-10 du 10 mars 2026.

Le montant déductible du résultat imposable est limité en Guadeloupe par un plafond de 3 575,08 €/m² TTC (TVA : 8,5%) – pour les sociétés non assujetties à la TVA.

La surface du logement retenue en Outremer comprend la surface habitable, à laquelle on ajoute la surface de la varangue (terrasse), dans la limite de 14 m² supplémentaires (Article 46 AG terdecies, III. du CGI).

Les principaux avantages du dispositif 

 

• Report illimité des déficits fiscaux

En cas de déficit généré par l’investissement après application de la réduction, il peut être reporté sans limite de durée sur les exercices futurs. Cette disposition permet aux entreprises de lisser l’impact fiscal sur plusieurs années, particulièrement utile pour les entreprises dont les bénéfices sont variables.
 

• Amortissement comptable et fiscal sur 25 ans

L’entreprise bénéficie également d’un amortissement comptable et fiscal classique sur 25 ans pour l’actif immobilier, représentant une charge annuelle de 4%. Cette charge engendre ainsi un nouveau gain sur l’I.S.
 

• Déduction des charges locatives et des intérêts d’emprunt

En plus de la déduction de l’investissement, l’entreprise peut déduire les intérêts d’emprunt et l’ensemble des charges locatives – taxe foncière, charges de copropriété, assurances, travaux, … – renforçant l’efficacité fiscale de l’opération.
 

Les conditions principales du dispositif

> La société s’engage à louer le logement nu dans les 12 mois suivant sa date d’achèvement (DAT) ou de sa date d’acquisition si elle est postérieure à l’achèvement.

> La société s’engage à louer le logement pour une période minimale de 5 ans (hors vacance locative) dans le secteur intermédiaire, à des particuliers au titre de leur habitation principale.

> Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret.

> La société bénéficiaire de l’article 217 undecies du CGI doit suivre une procédure déclarative rigoureuse garantissant ainsi l’éligibilité et le maintien des avantages fiscaux.

> Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

A) PLAFOND DE LOYER

• Plafond locatif annuel au m² (hors charges) en 2026 : 211 € 

BOFIP : BOI-IR-RICI-80-10-20-20 du 10 mars 2026. Ce plafond est révisé chaque année, le 1er janvier.

B) PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES
Les ressources des locataires bénéficiant d’un logement du dispositif Girardin ne doivent pas dépasser certains plafonds – BOFIP : BOI-IR-RICI-80-10-20-20 du 10 mars 2026
:

Personne seule (x co-tit.)	38 313 €	avec 2 pers. à charge	79 045 €
Couple	70 849 €	avec 3 pers. à charge	84 519 €
avec 1 pers. à charge	74 946 €	avec 4 pers. à charge	89 995 €

Les ressources à retenir sont celles indiquées sur le Revenu Fiscal de Référence de l’avis d’imposition n-1 du locataire, à la date de signature du bail de location.

 

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