PLAN RELANCE LOGEMENT – DISPOSITIF JEANBRUN
(Article 47 de la loi de finance 2026 - applicable jusqu’au 31/12/2028)
Le dispositif JEANBRUN porte sur l’acquisition de logements situés dans des immeubles collectifs. Il est le successeur de la loi Pinel, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il est entré en vigueur le 21 février 2026.
Ce dispositif est applicable notamment aux logements neufs en V.E.F.A. Il est destiné à encourager l’investissement dans le secteur de l’immobilier destiné au locatif pour l’habitation principale.
Qui peut en bénéficier ?
Disponible pendant les 3 prochaines années, le dispositif « Statut Fiscal du Bailleur Privé », est ouvert à tous les contribuables en France souhaitant investir dans un logement locatif. Les sociétés type SCI et sociétés transparentes, non soumises à l’I.S., peuvent aussi en bénéficier.
Quels sont les avantages du dispositif JEANBRUN ?
Les particuliers qui acquièrent avant la fin 2028 des logements neufs destinés à la location nue à titre de résidence principale peuvent déduire de leurs revenus fonciers un amortissement pouvant atteindre jusqu'à 80 % du prix d'acquisition du bien.
Cet amortissement, dont le taux annuel varie entre 3,5 et 5,5 % selon son affectation à la location intermédiaire, sociale ou très sociale, est codifié à l’article 31, I-1°-i du Code Général des Impôts.
Le dispositif JEANBRUN a l'avantage d'être hors plafond des niches fiscales et de générer une économie croissante dans le temps.
Quel est le mécanisme ?
Un déficit foncier se crée lorsque vos charges – intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, Assurance PNO, travaux, crédit divers – auxquelles s’ajoute l’amortissement JEANBRUN – dépassent les loyers que vous percevez. Ce déficit foncier permet de réduire vos autres revenus imposables (salaires, pensions, …). L'amortissement JEANBRUN amplifie ce mécanisme.
Taux annuel d’amortissement
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3,5 % pour les logements proposés dans le secteur locatif intermédiaire – limité à 8 000 €/an
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4,5 % pour les logements proposés dans le secteur locatif social – limité à 10 000 €/an
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5,5 % pour les logements proposés dans le secteur locatif très social – limité à 12 000 €/an
Calcul de l’amortissement
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80 % du prix d’acquisition TTC du logement est amortissable.
PRIX DE VENTE x 80% = MONTANT AMORTISSABLE
Calcul de l’amortissement annuel
| Personne seule (x co-tit.) | 38 313 € | avec 2 pers. à charge | 79 045 € |
| Couple | 70 849 € | avec 3 pers. à charge | 84 519 € |
| avec 1 pers. à charge | 74 946 € | avec 4 pers. à charge | 89 995 € |
Calcul de l’avantage fiscal (réduction d’impôt)
L'avantage fiscal du dispositif JEANBRUN est une déduction d'assiette : il réduit le revenu foncier imposable, l'économie d’impôt dépend donc directement du Taux Marginal d'Imposition (TMI) de l’acquéreur.
ECONOMIE ANNUELLE = AMORTISSEMENT x (TMI + Prélèvements sociaux à 17,2%)
Conditions principales du dispositif
Applicable pour l’acquisition d’un logement neuf en V.E.F.A dans un immeuble collectif uniquement.
L’acquéreur s’engage à louer le logement nu à titre de résidence principale du locataire dans les 12 mois suivant sa date d’achèvement (DAT) ou sa date d’acquisition si elle est postérieure à l’achèvement.
L’acquéreur s’engage à louer le logement pour une période minimale de 9 ans (hors vacance locative).
Le loyer et les ressources des locataires ne doivent pas excéder les plafonds fixés par décret - lors de la mise en location du logement (premier bail) ou de la modification/renouvellement du bail.
La première année, l’amortissement est calculé au prorata temporis, selon le temps effectif de location :
AMORTISSEMENT ANNEE 1 = AMORTISSEMENT ANNUEL × (JOURS DE LOCATION / 365)
Ce dispositif interdit la location aux ascendant ou descendants du contribuable ou de son conjoint, jusqu’au 2ème degré. La location à un frère, une sœur, ou un neveu/nièce reste en revanche autorisée.
Cet avantage fiscal est limité à deux logements par an, par contribuable.
Les amortissements effectivement déduits viennent en minoration du prix de revient en cas de revente, ce qui augmente proportionnellement la plus-value imposable. Les abattements selon la durée de détention atténuent notamment cette réintégration.
Le non-respect des engagements de location entraîne la réintégration de l’amortissement selon un système de quotient sur les revenus de l'année au cours de laquelle le non-respect est constaté.
Condition particulière – Plafonnement du loyer